日本テレビ「DayDay」にて住宅ローン金利上昇と中古マンション市場について取材を受けました

2026年10月20日（火）、日本テレビの情報番組「DayDay」にて、住宅ローン金利の上昇と中古マンション市場の動向について取材いただいた内容が放送されました。

今回の取材では、私が仲介販売に携わっている東京都港区の中古マンションをご紹介し、物件の特徴や販売価格の見直し、購入希望者の動向などについてお話ししました。

高騰するマンション価格と、変化する購入者の判断

近年、東京都心部を中心に中古マンション価格は大きく上昇してきました。

しかし、住宅ローン金利の上昇によって購入者の返済負担が増え、これまでのような高価格帯での販売が難しくなっている物件も見受けられます。

一方で、すべてのマンションが値下がりしているわけではありません。

立地や眺望、希少性など、その物件ならではの価値があるものは、依然として高価格帯でも需要があります。

私自身は、現在の市場を一律の価格下落ではなく、売れる物件と売れない物件の二極化が進んでいる状況と捉えています。

不動産の売却では、周辺の売出価格だけを参考にするのではなく、実際の成約事例や購入者の需要を踏まえた、適正な時価相場の見極めが重要だと考えています。

不動産の販売価格は、どのように決まるのか

一般的に不動産を売却する際には、不動産会社が査定を行い、その結果を売主様にご提案したうえで、最終的な販売価格は売主様が決定します。

しかし、ここで注意していただきたいのは、「査定価格」「売出価格」「実際に売れる価格」は、必ずしも同じではないということです。

例えば、周辺で1億5,000万円のマンションが複数売り出されているからといって、同じようなマンションが1億5,000万円で売れるとは限りません。

大切なのは、実際にいくらで成約しているのか、現在販売中の競合物件にはどのようなものがあるのか、そして買主がその価格で購入する価値を感じるのか、という点です。

私が査定を行う際には、主に次のような情報を総合的に分析します。

• 過去の成約事例： 実際に取引が成立した価格と、その時期
• 現在の競合物件： 立地、階数、広さ、間取り、眺望、リフォーム状況などの違い
• 購入者の需要： 販売中の物件に対する反響や、現在の金利・所得水準から見た購入能力

特に現在のような金利上昇局面では、過去の成約価格だけで判断するのではなく、今の買主が無理なく購入できる価格帯を見極めることが重要です。

また、販売開始後に反響が少ない場合には、その原因を分析する必要があります。価格だけでなく、物件の状態や広告の見せ方、競合物件との比較によって改善できることもあるからです。

高い価格で売り出すことと、実際に高く売却できることは違います。

売主様の大切な資産だからこそ、希望価格を尊重しながらも、実際の市場に即した価格設定と販売戦略をご提案することが、不動産会社の重要な役割だと考えています。

今回取材いただいた物件について

今回、日本テレビ「DayDay」にて取材いただいた物件は、東京都港区芝浦という利便性の高い立地にあり、約70㎡の2LDK、室内リフォーム済みの中古マンションです。

キッチン設備なども新しくなっており、現在は空室のため、購入希望者の方には実際の室内をじっくりご覧いただける状態となっています。

販売開始から段階的に価格の見直しが行われ、現在の販売価格は1億5,690万円となりました。

同一マンション内には複数の競合物件が販売されていますが、現在の本物件は、これらと比較しても販売価格・㎡単価ともに低い水準となっています。

もちろん、階数や間取り、眺望などの違いを考慮する必要はありますが、立地や建物の魅力、室内の状態、現在の販売価格を総合的に考えると、購入を検討していただく価値のある物件だと考えています。

不動産は、価格を下げれば必ず売れるというものではありません。

私たちも引き続き、物件の魅力を購入希望者の方へ丁寧にお伝えし、売主様にとってより良い売却結果につながるよう、販売活動に取り組んでまいります。

番組で取り上げられた「任意売却」について

また、今回の番組では、住宅ローンの返済が困難になった方々の実情や、任意売却についての取材も紹介されていました。

私自身、金融機関での実務経験も含め、これまで1,500件以上の住宅ローン問題や不動産売却に関する案件に対応してきました。

番組を拝見し、改めて任意売却に携わる一人の専門家として、大切にしていただきたいことがあります。

任意売却に必要なのは、問題を解決するための専門性と、不動産を少しでも高く売却するための販売力、その両方です。

住宅ローンの契約内容、債務や家計の状況、家族関係、債権者との調整、必要に応じた弁護士や司法書士との連携。

こうした問題を総合的に把握し、解決への道筋を考えることが欠かせません。

そして、売却が必要になった場合には、適正な査定だけでなく、実際に不動産を売るための準備と販売活動が重要になります。

庭の草刈り、高圧洗浄、室内の清掃、設備の手入れ、プロカメラマンによる撮影など。

地道な作業かもしれませんが、物件の魅力を最大限に伝えるために、できることを一つひとつ積み重ねていく。

50万円、100万円という売却価格の違いが、相談者とそのご家族の再スタートを大きく変えることがあるからです。

任意売却は、単に不動産の売買契約を成立させれば終わり、という仕事ではありません。

売却後に残る問題を整理し、相談者が安心して新しい生活へ踏み出せること。

そして、最初にご相談いただいたときには想像もできなかったような、笑顔と希望に満ちた姿を見られること。

私は、それこそが任意売却という仕事の本当の価値だと考えています。

今回の放送が、住宅ローンや不動産売却について、改めて考えるきっかけになれば幸いです。

最後になりますが、日本テレビ「DayDay」の皆様、このたびは貴重な取材の機会をいただき、誠にありがとうございました。

任意売却Dr.　山口剛平