[住宅ローン]債権回収会社・保証会社とは

 債権回収会社・保証会社について

住宅ローンを6か月以上滞納した時、つまり「期限の利益を喪失」した場合には、融資元金融機関から「債権回収会社」や「保証会社」に債権が移ります。

ここでは「債権回収会社」の実際の実務内容について詳しく説明していきます。

任意売却Dr.
山口剛平
ここは、私から補足のご説明をいたします。
任意売却Dr.
これは山口社長!
そうですね、現場経験者自らの補足をお願い致します。

 住宅ローンに関連する金融機関は大きく分けて2種類

住宅ローンに関連する「金融機関」は大きく分けて2つの種類あります。

・住宅ローンなど「融資」を行う金融機関
[銀行・信用金庫など]
・滞納超過した融資を「回収」を行う金融機関
[債権回収会社(サービサー)・保証会社]
任意売却Dr.
山口剛平
後者の「回収」を行う側、大手債権回収会社で実務経験を積んできたのが、私たち任意売却Dr.です。
質問
「債権回収会社」って聞くと、なんだか怖いイメージがあるのですが・・・
任意売却Dr.
山口剛平
いえ、全く異なります。
金融機関等から委託または譲り受け、債権管理回収を専門とした役割を担い、法務大臣の許可を得た大手企業だけが事業を行う事が出来るのです。

 

 「期限の利益喪失」の約定に基づき債権は移行される

融資元の金融機関から、債権が移行されるきっかけとなるのは「期限の利益喪失」に至った時です。

「期限の利益」とは

例えば、お金を借りる=「融資」契約を行うと、「約定返済日(返済期限)」の設定をいたします。

これは、融資をする側は「返済期限までに、返済を行って下さい」という約束に対して、融資を受けるご契約者は、極端に表現すると「返済期限までは、返済しなくても良い」または「返済を求められる事はない」、つまり「返済期限までの期間」を与えられるという事なのです。

この返済期限までの期間の事を「期限の利益」と言います。

もっと分かり易く言うと、35年ローンは、毎月決まった金額だけを返済して「35年間」で完済すれば良い、という意味です。

質問
6か月分の返済を滞ると、「期限の利益」を失うから「期限の利益喪失」って言うのですか?
任意売却Dr.
山口剛平
その通りです。
他にも「期限の利益」を喪失する約束事はあります。
住宅ローン契約書の裏面などに必ず記載されています。

「期限の利益の喪失」

質問
あれ?
6か月以上の滞納をしていなくても、税金滞納等で差押えが入った場合にも「期限の利益喪失」に該当して「一括返済」や「競売」の手続きになってしまうのですか?
任意売却Dr.
山口剛平
鋭い質問ですね。
厳密に言うとその通りです。
但し、金融機関によって判断は異なり、様子を見る場合もありますが、いずれにしても危険な状態です。

 債権回収会社と保証会社の違い

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合

住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)の場合は、融資契約時に「保証会社」との契約及び「保証金」の支払いは無いため、期限の利益喪失した場合も債権は機構が保持します。

債権回収に関する全ての業務は、厳しく確立されたルールに基づき、委託先の「債権回収会社」が実施いたします。

任意売却Dr.
山口剛平
私が所属していたのは、上記内の債権回収会社です。
質問
えっ!?そうだったのですか!
実際の回収や任意売却、競売の手続きって、どのような感じなのですか?
任意売却Dr.
山口剛平
大変ですが、最も大変なのはお客様1人1人ですから。
私たちの仕事は、定められたルールや法律の中で、いかに円満に解決し、お客様のより良い再スタートを実現出来るかです。

保証会社の場合

保証会社というのは、銀行(金融機関)にて住宅ローン契約をした際に、合わせて契約を行った保証委託先です。

「期限の利益喪失」に至った場合、住宅ローンの残債務をあなたに代わって保証会社が銀行(金融機関)に一括返済を実施します。

これを「代位弁済」と言い、銀行(金融機関)を守る仕組みです。

債権(住宅ローン契約)は保証会社に譲渡され、引き続きの回収業務は保証会社が実施します。

任意売却Dr.
山口剛平
自分がどこの保証会社と契約を結んだのか?意外と覚えていない方が多いです。
住宅ローン契約書、保証会社との契約書、または登記簿謄本に記載された「抵当権者」を見れば分かります。

 債権回収会社・保証会社の実務内容

任意売却Dr.
山口剛平
さて、いよいよ業務の中身を見てみましょう。

① ご契約者の調査業務

金融機関から新規案件を受け入れると、まずはご契約内容に基づき契約者の細かな調査が開始されます。

主債務者、連帯債務者、連帯保証人の現住所や勤務先、資産調査、既に他界されている場合は相続調査など、ご請求にあたり必要な情報を隈なく収集します。

任意売却Dr.
山口剛平
法的な手続きが必要な案件は、この段階で弁護士や各関係機関との調整を実施します。

② 勧奨業務(電話・手紙)

「一括返済」「任意売却」「競売」、ご契約者様の意思確認を行う為に電話や文書送付を実施します。

既に融資元へ意思表示をしている契約者に対しては、各種手続きについてご説明を行います。

また、連絡のつかない契約者に対しては、粛々と競売手続きを着手いたします。

質問
「一括返済」や「任意売却」を希望する時は、この連絡を待てば良いのですか?
任意売却Dr.
山口剛平
そうですね。
ただ、事前に通知が書面で届きますので、ご契約者様から連絡を頂く方が印象が良いです。また、期限の利益喪失までの経過については全て記録が残っておりますので、融資元金融機関の段階で意思を伝える事が出来れば、よりスムーズです。

質問
既に、不動産会社や弁護士へ依頼済みの場合は?
任意売却Dr.
山口剛平
いいご質問ですね。
まず、弁護士から「受任通知」を事前に受領している場合は、弁護士へ連絡し、今後の方針を話し合います。また、既に「任意売却」を希望されていて、不動産会社も決まっている記録がある場合には、まずご契約者に確認を行った上で、不動産会社へ連絡し、任意売却の進め方についてご説明します。

③ 担保物件の査定調査

債権回収会社や保証会社には、全国各地の売買データや競売落札データが蓄積されています。

ご契約者が任意売却を希望する場合は・・・

(1)依頼した不動産会社から受領した査定書の審査

(2)独自の物件調査・査定

を行って、最終的に「売出価格」を決定・通知いたします。

質問
市場相場よりも、かなり高い売出価格を指示されるケースをよく聞きますが・・・
任意売却Dr.
山口剛平
よく聞きますね。
理由は2つです。
(1)金融機関側の査定が高いのではなく、依頼先不動産会社の査定がそもそも安過ぎる。
(2)単純に、物件査定の業務レベルが低い。(保証会社によくあるケース)
質問
そうだったのですか!?
任意売却Dr.
山口剛平
あなたが、どちらを信頼するかです。
金融機関側も無駄な事はしたくありません。厳選なる調査と稟議が実施されます。
依頼先の不動産会社の査定書を疑う事も必要ですよ。特に、悪質な任意売却専門業者やリースバックを強引に進める業者の査定書は酷いものです。

④ 任意売却の販売管理

売出価格が決定すると、いよいよ販売開始となります。

尚、販売開始後は定期的に「販売活動状況の報告書」の提出を求め、不動産会社が適正な販売活動を実施しているか管理監督していきます。

万が一、ご契約者にとって不利益となる販売手法や活動が発覚した場合には・・・

(1)不動産会社に対して注意勧告

(2)改善されない場合は、不動産会社の変更或いは任意売却の中止・断念

という事になります。

質問
任意売却の不正行為って??
任意売却Dr.
山口剛平
任意売却を利用した悪質な不動産会社も実在します。
(例1)自社の利益を優先した悪質な販売手法を進める。
(例2)リースバックを実現させる為に、金融機関側に「売れない」という虚偽報告を繰り返して価格ダウンを強要する。
等、様々な悪質行為は後を絶ちません。
質問
そうなの!?
任意売却Dr.
山口剛平
ですから、不動産会社選びは本当に重要です。
本来、任意売却というのは「出来る限り市場相場で売却し、且つ、出来るだけ速く売却する事で延滞損害金の発生を抑える」結果、ご契約者の債務が限りなく圧縮され、円満に解決し、再スタートを実現する事が出来るのです。

→参考「悪質な任意売却の実例」

⑤ 控除費用(配分)の審査

購入希望者が見つかると、売買価格から認められるべき各種経費の「配分」が協議・審査されます。

質問
交渉すれば、なんとかなるものでは無いのですか?・・・
任意売却Dr.
山口剛平
笑 なりません。
冷静に考えてみてください、金融機関ですよ。
審査レベルは融資審査と同等であり、厳格なルールが決まっています。

⑥ 残った住宅ローンの返済方法・協議と審査

任意売却にて住宅ローンが残った場合(残債務)は、今後のお支払いについて契約者と協議を行い、ご希望の返済方法に対し、審査を行います。

質問
月々1万円等でOKになるのですね!
任意売却Dr.
山口剛平
浅はか!
もう1度言います、金融機関ですよ。
こちらも審査レベルは融資審査と同等であり、厳格なルールが決まっています。
質問
そうなの!?他のサイトでは簡単に書いていました!
任意売却Dr.
山口剛平
そのサイトや運営者は、金融機関(債権回収会社や保証会社)出身者ですか?
質問
・・・。
でも¥0って本当ですか?
任意売却Dr.
山口剛平
一定の基準を満たしてる場合には、月々¥0にて猶予されます。
もちろん¥0は不可能な金融機関もあります。
質問
山口さんって何でも知ってるんですね!
任意売却Dr.
山口剛平
・・・・・。
では、次にいきましょう。

⑦ 任意売却が不成立の時は競売手続き

任意売却を行ったけど、6か月間販売しても売却が成立しなかった場合、或いは、不正発覚などで断念となった場合は、裁判所に対して競売申立ての手続きを行います。

質問
6か月間販売して売れなかった場合でも、競売と並行して販売継続が出来るのですね!
任意売却Dr.
山口剛平
可能です。
ただ、6か月間販売して売れないというのは、何らかの原因があると思います。
(例1)不動産会社の販売手法に問題がある。
(例2)金融機関側が指定した販売価格に問題がある。
(例3)ご契約者である売主が片付けない・内覧日程を合わせない等の問題がある
質問
何故、言い切れるのですか??
任意売却Dr.
山口剛平
よほど過疎地などでは無い限り、競売であれば落札されます。
つまり「需要がある」「購入希望者はいる」という事であり、それを任意売却で確保する事が出来なかった原因は?と考えるべきだと思います。

 多くの利害関係者と折衝

金融機関の業務、住宅ローン滞納者への対応というのは、厳しい規律規定や、様々な利害関係者との調整、法律に纏わる業務処理など、皆様の想像以上に多岐に渡ります。

質問
債権回収会社や保証会社の実務や中身、とても勉強になりました。
任意売却Dr.
山口剛平
ありがとうございます。
基本的なご説明は以上です。
ご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。
>金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

任意売却や住宅ローン滞納問題は、不動産会社や任意売却に特化した専門業者が「経験上」でお客様のサポートをするというのが一般的です。

しかし実際には、金融機関の実務経験が無い為に、相談者にとっては家を売られているだけで、残ったローンなどの適正なサポートを受けることが出来ず、根本的な解決になっていないという被害ケースが多く存在しています。

金融機関が筆頭で設立された『任意売却Dr.』では、全国各地域の有能な不動産会社・営業マン、そして弁護士・司法書士、それぞれのプロフェッショナルと提携し、ご相談者の方々を万全にサポートいたします。

あなた自身やご家族の人生・住生活が左右されようとしている今、適正な知識を得て解決へ進む事が大切です。

住宅ローン問題・任意売却のご相談は、『任意売却Dr.』に是非お任せ下さい。

住宅ローン問題・任意売却の「総合相談センター」
受付時間/AM9:00 ~ PM6:00(土日祝OK)
ご相談専用/ 0120-109-506
※年間休日:年末年始(12/30~1/4)・GW(5/3~5/5)・夏季(8/13~8/15)