離婚と住宅ローン/任意売却

離婚と住宅ローン/任意売却
任意売却Dr.
離婚には各家庭で様々な事由がありますが、任意売却Dr.では「住宅ローンをどのように判断するべきか」を、金融機関の視点から詳しく説明いたします。

 離婚の手続きって?

質問
離婚って、お互い条件等が納得できない場合、すごく時間がかかるって聞いたのですが??
任意売却Dr.
そうですね。様々な原因があると思いますが、お互いが納得できない場合、つまり「協議離婚」で成立出来ない場合には、家庭裁判所にて「調停」を実施し、それでもまとまらなければ「裁判」というステップが一般的で、長ければ決着までに数年かかる事だってあります。

質問
住宅ローンの問題もある場合、どうなるのですか??
任意売却Dr.
住宅ローンのお支払いが出来ない状況にある離婚問題の場合に、金融機関側は「調停」や「裁判」について、お互いの決着がつくまで待つという事はありません。金融機関側の立場としては「離婚はお互いの問題であり、住宅ローン契約と関係はない」という事になるのです。
質問
やっぱり、そうですよね・・・
任意売却Dr.
ですから、もしも離婚問題に直面した場合で、マイホームや住宅ローンの問題が発生する場合には、「住宅ローンの契約内容」と「不動産の価値と所有権」をそれぞれ確認しましょう。

 マイホーム購入時「2つ」の取り決め

任意売却Dr.
まず、住宅ローンを利用してマイホームを手に入れた時に「2つ」の取り決めを実施しているはずです。1つ目は不動産の名義、つまり「所有権」です。もう2つ目は「住宅ローンの契約者」です。まずは「所有者」から確認していきます。

(1)不動産の名義「所有権」について

質問
ウチは、確か私と主人と1/2づつの所有権にしたような・・・
質問
ウチは確か、僕が住宅ローンを契約したので、家の所有者も僕だけにしたような・・・
任意売却Dr.
記憶が曖昧な方は、意外と多いものです。不動産の所有者には、下記のような様々なケースがあります。

任意売却Dr.
戸建ての場合では、下記のようなケースもあります。

【ご自身で確認可能な資料は?】
登記簿謄本
売買契約書

(2)住宅ローンの契約者について

任意売却Dr.
次に「住宅ローンの契約者」が誰になっているか、「契約内容」の確認を行います。
質問
住宅ローンの契約者は、僕だけだったと思います。
質問
どうしよう!?当時、共働きの合算収入で住宅ローン契約をしたので、私は「連帯債務者」かもしれない・・・
任意売却Dr.
住宅ローンの契約内容も、実は記憶が曖昧な方は意外と多いものです。下記のような様々なケースを参考までに。
任意売却Dr.
また、下記のようなケースも珍しくありません。
【ご自身で確認可能な資料は?】
住宅ローン「金銭消費貸借契約書」
融資元の金融機関で確認

 不動産の価値を調べる(不動産査定)

任意売却Dr.
不動産の「所有者」、そして住宅ローンの「契約者」が確認出来れば、次は不動産の価値を調べる為に「不動産査定」を実施します。

 住宅ローンの残金と不動産査定額

任意売却Dr.
不動産査定でマイホームの価値が分かれば、住宅ローンの残金を調べ、その差額を見極めます。

(1)売却すると利益が出る場合

質問
離婚によってマイホームを売却した時に利益が出れば、財産分与の対象になるってことかしら??
任意売却Dr.
その通りです。
但し、ここで注意が必要な事は不動産名義「所有権」という事です。もし、土地が夫婦どちらかではなく、親族名義の場合には、土地分の売却益は親族の権利ですから、夫婦離婚の財産分与には対象外となるでしょう。

(2)売却すると住宅ローンが残る場合

質問
夫婦の連帯債務で住宅ローン契約しているけど、離婚の原因は夫だから、私は支払う必要は無いわ。
任意売却Dr.
なるほど。
しかしその場合、結論は「NG」です。先にも申しましたが、金融機関側は「離婚は互いの問題であり、住宅ローン契約とは関係がない」という事なので、例え上記のように「住宅ローン残」の方が上回る場合には、夫婦お互いで支払う義務が残ります。

(1)不動産の名義「所有権」を確認する。
(2)住宅ローンの「契約者」を確認する。
(3)不動産の価値(査定)を調べる。
(4)住宅ローンの残金を調べて、差額を確認する。
質問
なるほど。
まずは(1)~(4)を1つ1つ確認する事で、離婚に伴ってマイホームはどうするべきかハッキリ見えてくる訳ですね。
任意売却Dr.
その通りです。
マイホームは残して住み続けたい、売却処分したい、離婚理由や家族構成は様々なので感情的な意見が出てしまいがちですが、きちんと権利や価値を再確認すれば、どうするべきかを合理的に話し合う事、判断する事が出来るのです。

 よくある質問Q&A

(例1)
不動産の所有者▶「夫」のみ。
住宅ローン契約者▶「夫」+「妻」連帯債務契約。
査定額と住宅ローン残▶500万円のプラス
手元に残る500万 円に対して、譲渡所得税は夫に請求が発生する。
その上で、夫婦離婚における「財産分与」を取り決めます。

質問
私達夫婦は共働きで、住宅ローンの契約は夫婦連帯債務。これまでも、夫婦の収入から一緒に住宅ローンを支払ってきたのに、何故、譲渡所得税は僕だけ請求されるの?
任意売却Dr.
税金、すなわち国は、あくまでも「所有者」に対して課税を求めますので、夫婦がどのような形で住宅ローン契約をしていたかは判断してくれません。お互いが出来る限り後腐れなく離婚をする為には、発生する費用や「お金」に関する事を明確に割り出した上で、よく話し合いましょう。
(例2)
不動産の所有者▶「夫」+「妻」の共有。
住宅ローン契約者▶「夫」のみ。
査定額と住宅ローン残▶マイナス500万円
不動産価値より住宅ローン残が多い為、売却時にマイナス500万円の不足になり、その支払い義務は、住宅ローン契約者の「夫」となる。

質問
離婚の原因は妻にある。裁判所でも有責は妻と認められる場合でも、家族の為に夫婦で買った家を離婚によって売却し、私が残る債務を全て支払わなければいけないの?
任意売却Dr.
離婚事情や背景は様々の為、上記質問だけでは一概にお答えする事は困難ですが、まず金融機関としては、あくまでも契約者に支払い義務がある事は間違いありません。
従って、お支払いを行う対象者は基本的に「夫」となります。
但し、その原資を夫が負担するのか、妻が負担するのかは、お互いで取り決めれば良い事ですが、離婚時の財産分与の考え方は「双方の協力があって築いた財産」である為、離婚原因が明らかに妻であった場合でも、妻が全額負担ではなく、等分という考え方が一般的な基準となります。
質問
購入時と変わらず正社員で安定的な収入がありますが、マイナス500万円を支払う預金は無いので一括返済が出来ません。その場合、任意売却の選択は可能ですか。
任意売却Dr.
可能、不可能の問題ではなく、それは任意売却に該当しないというのが正式な回答です。
任意売却とは、あくまでも何らかのご事情で住宅ローンのご返済が困難となった方に対して、金融機関と協議の上、実施するものであり、残る債務を分割返済したい為に行うというのは意味合いが異なり、1つ間違えれば虚偽悪用となってしまいます。
(例3)
不動産の所有者▶「夫」のみ。
住宅ローン契約者▶「夫」+「妻」連帯債務契約。
査定額と住宅ローン残▶マイナス500万円
不動産価値より住宅ローン残が多い為、売却時にマイナス500万円の不足になり、その支払い義務は、住宅ローン契約者の「夫」及び「妻」となる。

質問
離婚の原因は夫。
10 年前に離婚し、私と子供は引越しました。離婚後も物件には夫が住んでおり、離婚時に夫は「自分が責任を持って払う」と言ってくれました。もう10 年以上も経過しているので、私には支払い義務は無いのでは?。
任意売却Dr.
金融機関の立場から見ると、離婚はいかなる理由があっても互いの都合であり、どれくらい時間が経過していようが全額完済されるまでは、お互い連帯債務/連帯保証の契約には変わりません。
よって、10年経過した後でも、元夫の支払いが滞ってしまえば妻の居場所は調査され請求を受ける事になります。
質問
では、当時どうすれば良かったの?
任意売却Dr.
離婚する時、融資先の金融機関へ相談し、連帯債務者/連帯保証人を妻から別の親族に変更して頂く契約条件の変更や、夫に他金融機関で借換えを行って頂くしかありません。
しかしこれは、非常にハードルは高いです。
契約条件の変更や借換え時点における、物件の時価評価、申込者の属性審査が必要で、いわば住宅ローンの審査と同じなのです。しかし、物件は年数が経過している上、夫も年齢が高くなっている等、当初購入時とは変化している事項が多い為、離婚時の状況によっては簡単には進まないのも事実です。
質問
今後、どうすれば良いの?
任意売却Dr.
まずは限りなく債務を少なくする為に、競売だけは回避する事です。
金融機関へ事情を説明し、任意売却にて出来る限り相場観での売却を実現させ、残る債務を限りなく少なくし、残った債務のお支払いは、金融機関と相談して生活に支障のない範囲での返済をご理解頂き、現在の生活を守りましょう。
(例4)
不動産の所有者(土地)▶妻の父。
不動産の所有者(建物)▶「夫」+「妻」の共有
住宅ローン契約者▶「夫」+「妻」連帯債務契約。
妻の実家を取壊し2世帯住宅を新築したが、その後に離婚。夫が出て行った。

質問
数年前に離婚して、既に夫は出て行ってます。
この家は2世帯の為、住宅ローンは父と一緒に真面目に支払ってきたましたが、ある日突然、住宅ローン一括請求の通知が届きました。
原因は、別れた夫が多重債務で破産手続きを実施し、住宅ローンまでも「期限の利益喪失」の扱いとなって一括請求に変わったようです。
これは、どうにも出来ないのですか??
任意売却Dr.
自宅を守る為の解決手段としては、「一括返済」しかありません。しかし注意が必要です。
このケースでは、住宅ローンの残金をご準備頂き、その残金相当額で、お嬢様が元夫の持分50/100 を購入した形で解決します。
質問
なぜ、わざわざ「売買」にするの?
任意売却Dr.
元夫は多重債務という事で、他の借入先が元夫の資産=持分50/100 を差押えする可能性は0とは言い切れない為です。
例えば、元奥様やお父様が、ただ単に「一括返済」だけを行ってしまうと、土地建物の住宅ローン問題は解決しますが、元夫の土地持分(所有権)は残ったままになり、元夫の他の借入先から資産差押えされるリスクがあります。ですから、きちんと元夫の持分を無くす為には、売買という形を取る事が望ましいのです。


>金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

任意売却や住宅ローン滞納問題は、不動産会社や任意売却に特化した専門業者が「経験上」でお客様のサポートをするというのが一般的です。

しかし実際には、金融機関の実務経験が無い為に、相談者にとっては家を売られているだけで、残ったローンなどの適正なサポートを受けることが出来ず、根本的な解決になっていないという被害ケースが多く存在しています。

金融機関が筆頭で設立された『任意売却Dr.』では、全国各地域の有能な不動産会社・営業マン、そして弁護士・司法書士、それぞれのプロフェッショナルと提携し、ご相談者の方々を万全にサポートいたします。

あなた自身やご家族の人生・住生活が左右されようとしている今、適正な知識を得て解決へ進む事が大切です。

住宅ローン問題・任意売却のご相談は、『任意売却Dr.』に是非お任せ下さい。

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