やってはいけない!NG集

やってはいけない!NG集
任意売却Dr.
金融機関の実務経験の中で見た『これだけは、やってはいけない!』という代表例を、いくつかご紹介いたします。

 私生活の中での「NG」

 住宅ローン返済の為に借金を増やさない!

住宅ローン返済に困窮された時、なんとか家を守ろうとして、返済出来る当てのない他のカードローンや、知人への借金等、新たなを債務を抱えてしまう方も少なくありません。

返済出来る当てがない為に、遅かれ早かれ、最悪の場合は他の借金滞納から自宅を差押えられ、任意売却すら困難となり、生活再建の為に「破産」手続きの選択に至ってしまう方もいます。

何らかの事情で収入が減ってしまった時、また短期で収入回復の見込みが立たない場合には、無理なことをせず、収支が見合う正しい選択・解決に進むことが大切なのです。


 国だから大丈夫!?と、安易に税金を滞納をしない!

マイホームを所有する事で発生する毎月・毎年の費用は・・・

●住宅ローン

●管理費・修繕積立金(マンションの場合)

●固定資産税

住宅ローン返済に困窮された時、なんとか家を守ろうとして、住宅ローン滞納が発生する前には「税金」滞納を起こしてしまう方がいますが、これは大きな間違いなのです。

極端に言えば、住宅ローンだけでなく他の多くの債務(多重債務)を抱えてしまって、どうにもならなくなってしまった場合に「破産」手続きを選択する事は出来ますが、「破産」にて全ての債務が無くなったとしても、税金だけは無くなりません。

また「税金」滞納による差押で、任意売却が困難になる場合も十分にあります。


まずは何よりも「税金」のお支払い!これを忘れないで下さい。


 適正な保険加入/見直しを行って安易に解約しない!

住宅ローンの滞納原因の1つに「病気・ケガ」によって仕事を失ったり収入減になってしまったという方も少なくありません。

ご自身の仕事内容や年齢、家族の成長に合わせて、適正な保険加入をしている事で、万が一の際に保険によって自宅や生活、大切な家族を守る事が出来るのです。


 断捨離も必要。出来るだけ清潔な自宅に!

部屋が散らかっている方が任意売却後の新しい住居で、片付いている部屋の中を見て「もっと最初からこんな風に綺麗にしておけば良かった。とても気持ちが晴れやかになりました。」と皆さん言われます。

ご自身の住まい、やはり綺麗に片付いている部屋で生活をするという事は、色々な意味で気持ちが前向きになり、人生もきっと前進していきます。

当然、売却の際も出来るだけ片付いている方がより高く売れます。

 任意売却の依頼先選びの中で「NG」

 

 雑居ビル・店舗レスや電話に出ない・留守番電話の会社には要注意。

特に多いのが、弁護士に強引に紹介されたりインターネットで見つけた、といった場合です。

店舗も無いどころか、電話にも出ない会社が、どうやってより高く買ってくれるお客様を見つける事が出来るのでしょうか??


 任意売却の相談員が多数在籍している!?

多い少ないの問題ではなく、住宅ローンの金融機関として正しい知識を持っている「専門家」が相談をしてくれるかどうかです。金融機関の実務経験者は、あなたのまわりでもどれくらいいますか?というぐらい、本来は限りなく少ないはず。

任意売却にて必要なのは、住宅ローン滞納した時の金融知識・地元に精通した不動産価値の知識と売却力・法的知識、大きく分けて3つです。

全てを適正に説明が出来る専門家が揃わない業者は、ただの「任意売却集客業者」ではないか?十分に注意しましょう。


 弁護士・司法書士と連携している!?

任意売却の相談に纏わる様々な問題の中には、弁護士や司法書士の先生方にお力を借りる場面も多数発生します。

大切な事は、ご相談者の方は何らかの事情で「お金の問題」に直面しているという事である為、限りなくご相談者の方の「負担」を最小限にする為に、お住まいの近くの先生方に依頼出来るネットワークがあるか否かという点です。

例えば、埼玉県に在住のご相談者の方に、東京の弁護士をご紹介した時、弁護士事務所まで通う時間や費用、逆に弁護士が埼玉県の裁判所に通う出張費等、これら全てご相談者の方の自己負担になってしまい、これでは本末転倒です。

強引な紹介は、弁護士や司法書士に紹介料など不正な金銭授受が発生しているケースも疑いましょう。


 任意売却の資格!?

少なくとも金融機関の現場で、このような資格を評価した事は1度もありません。

資格試験の問題を見たことありますか?

任意売却は各金融機関の独自ルールの中で取り決め、実施されるものであり、金融機関が主体・監修となって発行している資格は実際には存在していません。


 任意売却だけを扱う不動産会社!?

不動産売却の営業マンとして、取扱いが比較的簡単なのは「新築」です。当然だと思います。誰しもが新築購入を望みますし、お客様の購入後は新築保証に守られ、物件としてのクレームに対応しやすいからです。

対して、中古不動産の価値をしっかり伝え、購入後のアフターフォローにもきちんと対応出来るには、数多くの不動産売却経験と、相場を的確に判断出来る地元に精通した知識が必須です。

その中でも「任意売却」というのは、出来る限り延滞損害金の発生を防ぐ為に、限られた期間内で、より高く売却をする必要があり、迅速な購入客発掘を行う力が求められます。その為には、やはり地元や大手不動産会社の中でも、営業経験が豊富なトップセールスの力は不可欠です。

また、任意売却専門店で販売依頼を行うと、ご近所に「任意売却」だと知られてしまうリスクがあります。


 不動産売却の営業マンらしくない!?

不動産を購入したいと思って物件を見に行った時に、担当する営業マンが、どのような営業マンであれば信頼が出来て、安心感を持てますか?

きちんと購入希望者を獲得出来る営業マンでなければ「任意売却」は成功しません。


 状態が良くても「フルリフォームが必要」と言う不動産業者!?

任意売却だけでなく、一般の中古不動産売却においても同様ですが、物件の程度が良いにも関わらず、売却を依頼した不動産会社担当者から「フルリフォームが必要です。相場より500 万円前後は低くしないと売れません。」等と言われた経験はありませんか?

下の図は、一般的な中古不動産を売却する時の価格帯をグラフに表現したものです。

一番左の「リフォーム不要」は、状態が良く、綺麗で、購入者がリフォーム無しで住む事が可能な物件を指します。

例えば、そのような状態で相場が2000 万円であった場合、逆にフルリフォームが必要な状態であれば、一般的にフルリフォーム費用が400 万円程度かかる為に、相場から400 万円程度差しい引いた1600 万円前後が適正な相場と言えます。

では、何故程度の良い綺麗な物件なのに「フルリフォームが必要です。」や
「買取業者しか買ってくれないです。」等と言って騙すのでしょうか?

多くの理由は「専任返し」という、業界の悪しき習慣が背景にあります。

つまり、裏で仲の良い買取業者に買い取らせ、売主と買取業者の両方から仲介手数料を売上げます。

その後、リフォーム完了後に販売開始する際、販売元となる買取業者から専任媒介契約を締結し、新たな購入者を発掘して、買取業者と購入者から仲介手数料を売上げる。

1つの売物件で、2 重に仲介手数料を得る為に、2度の売買取引を実現させるという巧妙な手口です。


 安易に「リースバック」を勧める不動産業者

自宅を手放したくない・・・
住み慣れた家を出るのは嫌・・・
もちろん、誰しもがそのように思いますし、
マイホームを守って解決出来る手段が1番良いでしょう。

昨今、「リースバック」といった表現を多く目にしますが、所謂「自宅を手放さずに住宅ローン問題を解決する」という内容です。

理に適えばもちろん大賛成な方法ではありますが、果たして本当にリスクは無いのでしょうか?

それでは、まず一般的に多い「リースバック」の仕組みを見てみましょう。

この図だけを見ると、とても理想的です・・・が!?

実は、任意売却におけるリースバックの多くは、
下記のように売却価格が「安価」である事が非常に多く、そこに隠れたリスクが存在しています。

『必要以上に安価な売却には注意が必要!』

(例)

住宅ローンの残高 リースバック
安価売却価格
一般的に売却した場合
適正相場
2,500 万円 1,400 万円 2,000 万円

(注意1)大きく負債を残す事になる。

上記例で見た場合、一般的に売却を行えば、住宅ローンの残高は500 万円程度の負債であったが、安価でリースバックを実施した為に1,100 万円もの大きな負債を残す事になる。

(注意2)周辺の賃貸を借りた方が安い場合が多い。

例で見た場合、1,400 万円の売却にて、表面利回りを10%求められたとすれば・・・
【11.6 万円×12 ヵ月÷1,400 万円×100=約9.9%/表面利回り】
家賃11.6 万円であれば、周辺の賃貸のほうが安い場合が多い。
更に、残る1,100 万円の分割返済(月々1~2 万円前後)が加わってしまう。

(注意3)悪質な場合、金融機関に虚偽で認めさせようとする。

任意売却において、ご自宅の売出(販売)価格は、金融機関が適正相場を調査した上(③物件の査定調査)で、売出価格を決定(④売出価格決定・通知)いたします。

ご自宅の適正相場は2,000 万円であるにも関わらず、リースバックを実現させたい為に、虚偽の内容である安価な査定書を提出する悪質な不動産会社や任意売却専門業者も実際には存在します。

下の表は、悪質なリースバックを勧める会社の一例です。

住宅ローンの残高 2,500 万円
悪質な不動産会社の査定額(虚偽) 1,400 万円
金融機関が通知した売出価格 2,000 万円

不動産には必ず適正相場がありますので、金融機関としても適正相場の2,000 万円にて販売価格の決定を通知します。

販売価格を2,000 万円にて通知を受けた不動産会社は、1,400 万円を認めさせる為に、一定期間、販売を実施しているように見せかけ「売れない、高い」等と虚偽報告を繰り返し、販売価格の引き下げを強要するのです。

このような詐欺的行為に、あなた自身が当事者として加担してしまっている事になり、債権者から指摘を受けてしまうと、任意売却そのものを認めてもらえなくなり、競売になればより多くの負債を残す結果となり、大変な事態になりかねません。

(注意4)賃貸借契約は2年間のみ等、縛りがあるケースも。

上記のように、悪質なまでに安価で売却したにも関わらず、いざ賃貸借契約を締結しようとすると「2 年間のみ」といったようなケースも存在します。

つまり、2 年以内に買い戻しが出来ない場合は退去して下さい!というケースです。

買い戻し時、不動産会社の利益を乗せられる、或いは、買戻しが出来なければ不動産会社の利益を乗せて転売される。

いずれにしても、あなたと金融機関は損をして、得をするのは悪質な業者という結末ですね。

冒頭にも記述しましたリースバックは「理に適えば、もちろん大賛成な方法」ではありますが、実際には様々なリスクや悪質なケースも存在しており、安易に適う事ではないという事を覚えておきましょう。



>金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

任意売却や住宅ローン滞納問題は、不動産会社や任意売却に特化した専門業者が「経験上」でお客様のサポートをするというのが一般的です。

しかし実際には、金融機関の実務経験が無い為に、相談者にとっては家を売られているだけで、残ったローンなどの適正なサポートを受けることが出来ず、根本的な解決になっていないという被害ケースが多く存在しています。

金融機関が筆頭で設立された『任意売却Dr.』では、全国各地域の有能な不動産会社・営業マン、そして弁護士・司法書士、それぞれのプロフェッショナルと提携し、ご相談者の方々を万全にサポートいたします。

あなた自身やご家族の人生・住生活が左右されようとしている今、適正な知識を得て解決へ進む事が大切です。

住宅ローン問題・任意売却のご相談は、『任意売却Dr.』に是非お任せ下さい。

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