不動産の競売について

不動産の競売とは?

不動産競売手続きには「担保権の実行」と「強制執行」の2種類があります。

住宅ローン滞納による競売は「担保権の実行」であり、債権回収会社や保証会社が裁判所に「競売申立て」を行います。

そもそも「競売」とは、「ケイバイ」や「キョウバイ」や「キョウセイケイバイ」など様々な言い方がありますが、一般的には「競売=ケイバイ」と呼ばれる事が多いです。

競売は、対象不動産の管轄内にある裁判所にてオークションのような形式で「落札」処分されます。
それでは具体的に「競売」手続きについて見ていきましょう。

不動産競売申立て

解決難易度
金融機関の移行後
~2ヵ月

上記の図にもありますが、債権回収会社や保証会社が裁判所に「競売申立て」を行う作業です。

法的には「担保権の実行」であり、概ね1か月前後で申立て手続き完了は完了します。

競売開始決定通知

解決難易度
金融機関の移行後
~3ヵ月

(1)申立てを受理した裁判所より「簡易書留」などで自宅に届きます。

(2)自宅の登記簿謄本には「不動産競売による差押」が登記記録されてしまいます。

配当要求の公告

解決難易度
金融機関の移行後
~3.5ヵ月

(1)裁判所が、申立てを行った債権者(債権回収会社や保証会社)の他に、競売落札後の「配当」を求める債権者がいないかを確認する作業です。

(例:1)住宅ローンを2社以上と契約した。

3,000万円の家を買う時に、A社から2,000万円、B社から1,000万円、合計2社と契約した。

A社が競売申立てを行うと、合わせてB社も申立てを行うといった二重の申立ては無く、A社の申立てにて裁判所が「配当要求」を実施する事で、B社も手を挙げれば落札後の配当権利を取得できます。

任意売却Dr.
配当要求は裁判所で誰でも閲覧できるので、閲覧した競売専門業者や任意売却専門業者などからDM、TEL、訪問などの勧誘があるため注意が必要です。

執行官の訪問・現況調査

解決難易度
金融機関の移行後
~4ヵ月

裁判所より執行官が自宅に来ます。

これは、競売での売却基準価格や物件明細書の作成、つまり公告用の資料を作成する為の訪問調査です。

(1)写真撮影(外観・室内)

(2)状況ヒアリング

この時に撮影された写真や調査結果は全て公開されます。

任意売却Dr.
執行官訪問の日程調整など、きちんと対応しましょう。引き延ばし等の行為は、全て記録に残されます。

競売入札の公告開始
(3点セット閲覧開始)

解決難易度
金融機関の移行後
~5ヵ月

執行官がまとめた調査資料や写真、競売の売却基準価格、入札期間、開札期日など、競売における必要情報が全て公開されます。

通称「3点セット」が公開されるという事です。

(1)物件明細書

(2)現況調査報告書

(3)評価書

こちらで公開されます→BIT|不動産競売物件情報サイト

任意売却Dr.
誰でも閲覧できるので、閲覧した競売専門業者や任意売却専門業者などからDM、TEL、訪問などの勧誘が大量に発生しますので注意が必要です。

落札による退去命令
(引渡命令と強制執行)

解決難易度
✕ 解決不可
金融機関の移行後
~6ヵ月

最高入札者による落札が確定し、落札者より退去を求められます。

万が一、退去に応じなかった場合でも、既にご自宅は落札者のものですから、裁判所より厳しく引渡命令が下され強制執行されます。

またこの時、競売申立てを行った金融機関(債権回収会社や保証会社)に落札額が入金されます。

落札額が、住宅ローン残高に満たなかった場合は、引き続き残金の請求を受けます。

競売で終わりではない!

解決難易度
✕ 解決不可
金融機関の移行後
~7ヵ月

住宅ローンの残金は、競売によって全額返済に満たないケースがほとんどです。

(例)住宅ローン残金:3,000万円

→競売落札額:1,700万円

→残る1,300万円は、引き続き請求を受ける。

また、この場合の請求に関しては「任意売却」とは異なり、他資産の差押えなど厳しく請求されま

 中古不動産相場と競売相場

中古不動産を適正相場で売却することに比べて、競売の落札相場は概ね70%前後となっています。

これは、入札する者が物件の室内等の現地確認が不可能であり、あくまでも「3点セット」のみの情報で入札を行うからです。

競売のデメリット

▶精神的な負担が大きい

(1)裁判所からの通知「競売開始決定通知」が重々しい・・・

競売は「不動産競売事件」ということで、当然に「事件番号」も発行されます。

(例:平成○年(ケ)第〇〇〇号)

この通知を受けた時点で、とても重々しく辛い気持ちになります。

(2)競売専門業者・任意売却専門店からの勧誘が辛い・・・

首都圏など需要の多いエリアでは、多い時に30通近くものDMが届いたり、直接訪問やTELなどが入って、とても怖くて嫌な思いをしてしまいます。


▶経済的な負担が大きい

上記の図でもご説明しましたが、「任意売却=中古不動産売却」に比べ、競売では一般相場の70%前後にて落札されます。

更に、債権者(債権回収会社や保証会社)が裁判所に競売申立てを手続きをすると、裁判所から「予納金」つまり競売を実施する為の費用請求が発生します。

概ね70~100万円ですが、当然、住宅ローン残金に上乗せされ請求を受ける事になります。

そして、債権者(債権回収会社や保証会社)に移った時から、住宅ローン残金の「元金」に対して「延滞損害金」が発生します。競売の申立て~競売落札まで、概ね6か月程度の時間を要しますので・・・

(例)元金2,500万円の場合、延滞損害金は6か月(180日)で約175万円程度まで膨らみます。


▶近隣の不安・・・

「任意売却=不動産売買」では、宅地建物取引業法に基づき、宅建業者=不動産会社が売買契約書を作成し取り交わします。

当然、「反社会的勢力の排除」に関する項目がありますので、具体的には「売主・買主は反社会的勢力ではありません。」という事を確認した上で契約締結されますので安心です。

しかし一方で、「競売」の入札者にはそのような制限はありません。(法改正は進められています。)

万が一、あなたの家が競売で落札され、落札者が反社会的勢力の一員またはその関係者だった場合、近隣にとても大きな迷惑をかけてしまう事になりかねません。


任意売却Dr.
不動産競売には、何一つメリットが無いという事を知って下さい。

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