大手金融機関・債権回収会社の実務と現場

金融機関にて住宅ローンを滞納されたご契約者に対する業務・手続きとは、督促・現地訪問・法的処理・代位弁済/債権譲渡・任意売却手続き・物件調査・相続調査・競売手続き・債権回収作業等々、定められた期間内に処理が進められます。

銀行と債権回収会社・保証会社の関係

住宅ローン滞納等にて「期限の利益の喪失」をした時、銀行から債権回収会社又は保証会社に移行され、残金の一括請求を受ける事になってしまいます。

①「期限の利益」とは

銀行との「融資」契約を行うと、「約定返済日(返済期限)」の設定をいたします。
これは、融資をする側である銀行は「返済期限までに、返済を行って下さい」という約束に対して、融資を受ける側であるご契約者は、極端に言うと、「返済期限までは、返済しなくても良い」という、所謂「返済期限までの支払猶予期間」を与えられるという事です。
この支払猶予期間の事を「期限の利益」と言います。

②「期限の利益の喪失」

「期限の利益の喪失」してしまった時、銀行から、債権回収会社又は保証会社に移行されてしまいます。
「期限の利益の喪失」は、金融機関にて融資を受ける際に結ばれる「金銭消費貸借契約書」に、様々な条項例が定められており 、この約定に該当してしまう事で「期限の利益の喪失」に至ってしまうのです。

「期限の利益喪失」の条項に基づき、債権が移行。

③ 債権回収会社・保証会社

「期限の利益を喪失」してしまい、債権回収会社・保証会社に移行されると、代位弁済/債権譲渡、延滞損害金の発生、一括請求、物件調査、相続調査、資産調査、任意売却又は競売手続き等、各セクションにおいて定められた期間内に淡々と進んでしまいます。

例①:住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)の場合。

住宅金融支援機構の場合、「期限の利益を喪失」したご契約者様に対して、回収業務は全て委託先債権回収会社が行います。

その②:代位弁済を実施する保証会社と金融機関の場合。

保証会社というのは、銀行(金融機関)にて住宅ローン契約をした際に、合わせて契約を行った保証委託先です。
滞納者等、事故発生にて「期限の利益喪失」に至った場合、住宅ローンの残債務をあなたに代わって保証会社が銀行(金融機関)に一括返済を実施します。これを「代位弁済」と言い、銀行(金融機関)を守る仕組みです。

債権回収会社・保証会社の実務

債権回収会社や保証会社では、債権の回収を行う為に、様々な業務が行われております。

① ご契約者の調査業務

回収業務を始めるにあたり、まずはご契約内容に基づき、契約者の細かな調査が開始されます。
主債務者、連帯債務者、連帯保証人の現住所や勤務先、資産調査、既に亡くなっている場合は相続調査など、請求にあたり必要な情報を収集します。

② 勧奨業務

任意売却が実施可能な契約者へ電話連絡、文書送付を行い、また、既に融資元へ任意売却の意思表示をしている契約者に対し、任意売却の手続きについてご説明を行います。
連絡のつかない契約者に対しては、競売手続きに移行いたします。

③ 物件の調査業務

債権回収会社や保証会社には、全国各地の売買データ・競売落札データが蓄積されています。
契約者の任意売却を進める際、契約者が依頼した不動産会社から提出された物件査定書に対し、不当な査定金額の設定や、書類不備、書類不正が無いかを審査し、更に、各会社独自の物件調査を実施した上で、任意売却における販売価格が取り決められます。

④ 販売管理

任意売却の実施は、一定期間のみです。
販売価格が決定すると、不動産会社へ売出開始を通知します。
そして販売がスタートされると、購入希望者が見つかるまでの間、定期的に販売活動の報告を求め、適正な販売活動内容が実施されているか管理します。

また、各会社でリスト化されている要注意業者の販売活動は厳しくチェックされ、そういった業者に依頼をした契約者に対しても、細心の注意で管理します。

「悪質な任意売却」事例について

⑤ 任意売却時の控除費用審査

購入希望者が見つかると、売買が実施され任意売却が成立いたします。
売買実行の前には、売買代金から認めるべき各種経費について、厳しく審査いたします。

⑥ 残債務の支払い方法の協議と審査

任意売却にて住宅ローンが残った場合(残債務)は、今後のお支払いについて契約者と協議を行い、ご希望の返済方法に対し、審査を行います。

⑦ 競売手続き

任意売却にて、売却が成立しなかった案件や、任意売却の実施そのものが出来なかった案件については、裁判所に対して競売申立ての手続きを行います。

競売で、第三者に落札された後、裁判所から債権回収会社や保証会社へ落札金額が収められます。
しかし、契約者の住宅ローンが残る(残債務)事がほとんどであり、残るローンの回収方法については、資産の差押等、更なる厳しい手段が実施されます。

住宅ローン返済・滞納「総合相談センター」

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