「離婚」を伴う住宅ローンのご相談は、当社のみならず金融機関においても特に多いものです。

離婚手続きの種類

離婚における不安要素の一例

離婚には各家庭、様々な事由があり、ご相談を受ける時点の状況も異なりますが、
「任意売却Dr.」では住宅ローンをどのようにするべきかを、金融機関の視点から具体的に説明していきます。

住宅ローンを利用したマイホーム購入

夫婦でマイホームを購入する際、住宅ローンを利用した場合には「2つ」の決め事があります。

①購入した不動産の「所有権」を決める

購入する不動産の「所有権(名義)」には、様々なパターンがあります。

(例1:単独名義)
夫の単独名義
or
妻の単独名義
(例2:共有名義)
夫 50/100
妻 50/100
※「比率」は様々あります。
(例3:その他/戸建において)
建物
夫 50/100
妻 50/100
土地
夫or 妻の親族等
or
建物
夫の名義
土地
夫or 妻の親族等の名義
or
建物
妻の名義
土地
夫or 妻の親族等の名義
※「比率」は様々あります。
【ご自身で確認可能な資料や手段】
  • 登記簿謄本
  • 住宅購入時の売買契約書

②住宅ローンの「契約内容」を決める

融資額と収入に応じて、様々な契約パターンがあります。

(例1:単独契約)
夫・単独契約
or
妻・単独契約
(例2:夫婦 連帯債務/連帯保証 契約)
主債務者:夫
連帯債務/保証:妻
or
主債務者:妻
連帯債務/保証:夫
(例3:親族 連帯債務/連帯保証 契約)
主債務者:夫
連帯債務/保証
夫or 妻の親族等
or
主債務者:妻
連帯債務/保証
夫or 妻の親族等
【ご自身で確認可能な資料や手段】
  • 住宅ローン「金銭消費貸借契約書」
  • 融資元の金融機関で確認

不動産の所有権(名義)/左側は、一般的には住宅ローンの契約内容/右側によって取り決めます。
例えば右側(例1:単独契約)の場合、金融機関の融資審査上で問題なければ、左側は(例2:共有名義)のように夫婦の話し合いにて取り決める事が可能です。

住宅ローンの審査

住宅ローンの審査には「契約者の審査」と「購入物件の審査」があります。

例えば、物件の審査として4,000 万円の評価があった場合でも、契約を希望する夫の収入等、4,000 万円の融資が適正に値しなければ承認されません。しかし、夫婦共働きであり、夫婦合算の収入等で審査し適正であれば、融資を受ける事が出来ます。
但し、主たる契約者が「夫」連帯債務者または連帯保証人が「妻」という契約条件になります。わかり易く言うと「私達、夫婦の収入をもってして、4,000 万円を必ず返済いたします。」という契約であり、約束になるのです。

離婚と住宅ローン【売却編】

早くもシビアな例ですが、皆様が1番知りたい事は、上記のような場合ではないでしょうか。金融機関としては、ご夫婦がどのような離婚事由であったとしても、基本的には契約内容を変更する事は出来ないのです。何故ならば、それが融資当時の約束であり「契約」だからです。
では、具体的な説明の前に、「不動産の売却と費用」について見てみましょう。

※売却方法は>>参考ページ:「中古不動産物件と任意売却物件 不動産会社の実務と現場

ここで1つ、不動産には必ず「適正時価相場」があります。昨今は特に、インターネットが主流となっている為、相場より極端に高く販売しても、誰も購入してくれません。それに、前述の通り、購入者が住宅ローンを利用する場合、融資する金融機関は物件の評価を調べ、物件価格が相場より極端に高い場合はリスクがある為、融資承認はいたしません。かと言って、極端に安く売却する必要もありません。

地元に精通した実績のある営業マンが、適正な時価相場で、正しい販売方法を取り入れた力強い販売力が合致すれば、よほど特殊な物件事情が無い限り、適正相場で買い手は見つかります。

※売却方法は>>参考ページ:「中古不動産物件と任意売却物件 不動産会社の実務と現場

売買代金 ー 売却に必要な費用 = プラス?! or マイナス?!

住宅ローンを利用したマイホームでは、売却の際に大きな負担となるのが住宅ローン残金です。
不動産売却にて、プラスの場合、マイナスの場合、それぞれ具体的なパターンを見てみましょう。

売買代金 ー 売却に必要な費用 = プラスの場合

(例)売買代金(時価相場)2,500 万円
 ※購入総額も2500万円と仮定。
仲介手数料 874,800円
抵当権抹消費用 20,000円
売買契約書 印紙代 10,000円
住宅ローン残金 18,500,000円
総計:19,404,800円

25,000,000 円 ー 19,404,800 円=5,595,200 円が手元に残るお金

ここで初めて「不動産の所有権」がポイントになります。
(例1)夫の「単独名義」の場合。
手元に残る5,595,200 円に対して、譲渡所得税の請求は夫にくる。
その上で、夫婦離婚における「財産分与」を取り決めます。
よくある質問!?
(夫)私達夫婦は共働きで、住宅ローンの契約も連帯債務。これまでも、夫婦の収入から一 緒に住宅ローンを支払ってきたのに、何故、譲渡所得税は自分だけ請求されるの?
(答え)税金、すなわち国は、あくまでも「所有者」に対して課税を求めます。夫婦がどの ような形で住宅ローン契約をしていたかは、一切関係ありません。
(例2)夫婦「共有名義」の場合。
共有持分の割合が、例えば、夫50/100、妻50/100 であれば・・・
夫にくる譲渡所得税→5,595,200 円×夫50/100=2,797,600 円に対して。
妻にくる譲渡所得税→5,595,200 円×妻50/100=2,797,600 円に対して。
その上で、夫婦離婚における「財産分与」を取り決めます。
よくある質問!?
(妻)そもそも離婚の原因は、夫の不倫・不貞行為。有責は夫なのに、何故私が譲渡所得税を支払いわなければならないの?
(答え)離婚原因は、各家庭で様々。その為、お互いが出来る限り後腐れなく離婚をする為には、上記例のように、まず発生する費用や「お金」に関する事を明確に割り出した上で、次に、お互いが納得出来る「財産分与」の取決めを進めなければなりません。

売買代金 ー 売却に必要な費用 = マイナスの場合

(例)売買代金(時価相場)2,500 万円
仲介手数料 1,036,800円
抵当権抹消費用 20,000円
売買契約書 印紙代 10,000円
住宅ローン残金 30,000,000円
総計:31,066,800円

25,000,000 円ー31,066,800 円=ー6,066,800 円/赤字の場合

ここでは「住宅ローン契約内容」がポイントになります。
※売却は赤字の為、譲渡所得税が発生いたしません。
(例1)夫の「単独名義」の場合。
お支払いの義務は、当然に夫にあり、夫が全額お支払いする必要があります。

≫お支払い方法①:一括返済
売却時、不足となる6,066,800 円を準備し現金一括での清算(完済)が必要です。

≫お支払方法②:分割返済
一般的な不動産売却の場合、これらを分割返済する事は出来ません。但し、例えば何らかのご事情で住宅ローンのご返済が困難となり、任意売却を伴う場合には、債権者との話し合いの上、夫の生活状況に合わせて無理のない分割返済の取決めを行う事ができます。

≫お支払い不可能の場合:破産・債務整理等
何らかのご事情で、住宅ローンを含む全ての債務について、現実的にお支払いが不可能な状況であれば、弁護士等の介入にて破産・債務整理等の手続きを実施し、裁判所から認められれば、お支払い義務は無くなります。但し、所有不動産は当然ながら、抵当権を設定している住宅ローン債権者が、売却による債権回収を必要とする為、任意売却或いは競売の手続きが必要となります。
よくある質問!?-①
(夫)離婚の原因は妻にある。裁判所でも有責は妻と認められる場合でも、家族の為に夫婦で買ったこの家を離婚によって売却し、私が残る債務を全て支払わなければいけないの?
(答え)離婚事情や背景は様々の為、上記質問だけでは一概にお答えする事は困難ですが、まず金融機関としては、あくまでも契約者に支払い義務がある事は間違いありません。従って、上記例の場合では、お支払いを行う対象者は、基本的に夫となります。

但し、その原資を夫が負担するのか、妻が負担するのかは、お互いで取り決めれば良い事ですが、離婚時の財産分与の考え方は「双方の協力があって築いた財産」である為、離婚原因が明らかに妻であった場合でも、妻が全額負担ではなく、等分という考え方が一般的な基準となります。
よくある質問!?-②
(夫)購入時と変わらず、正社員で安定的な収入があります。ただ預金は無いので、売却時の一括返済には資金準備が出来ません。その場合は、任意売却の選択は可能ですか?
(答え)可能、不可能の問題ではなく、それは任意売却に該当しないというのが正式な回答です。任意売却とは、あくまでも何らかのご事情で住宅ローンのご返済が困難となった方に対して、金融機関と協議の上、実施するものであり、残る債務を分割返済したい為に行うというのは意味合いが異なり、1つ間違えれば虚偽悪用となってしまいます。

また、任意売却は、銀行や住宅金融支援機構などの融資元から、サービサー(債権回収会社や保証会社である金融機関)に移行され、サービサーとの協議で初めて実施出来るものですが、この移行とは「期限の利益喪失」の為に行われるもので、住宅ローンを6 回以上滞納した場合等、当初契約書の約定に基づき移行されます。よって、当然に契約者の金融機関上の個人信用情報には「期限の利益喪失」における履歴が残り、他の金融商品の契約は出来なくなってしまいます。
このような事実を知らずに、離婚=任意売却といった勧め方をする悪質な専門業者には、要注意である事を、是非覚えておいてください。
(例2)住宅ローンは、夫・妻「連帯債務/連帯保証 契約」の場合。
お支払いの義務は、夫・妻、両方にあり、二人で全額返済する必要があります。

≫お支払い方法①:一括返済
売却時、不足となる6,066,800 円を準備し現金一括での清算(完済)が必要です。

≫お支払方法②:分割返済
一般的な不動産売却の場合、これらを分割返済する事は出来ません。但し、例えば何らかのご事情で住宅ローンのご返済が困難となり、任意売却を伴う場合には、債権者との話し合いの上、任意売却を実施します。
売却後、最終的に残った債務を、夫・妻、それぞれ個別に生活状況を確認し、それぞれから生活に無理のない分割返済の取決めを行う事ができます。

≫夫婦の一方のみ、お支払い不可能の場合:破産・債務整理等
例えば、夫が破産手続きを実施した場合。
所有不動産は、抵当権を設定している住宅ローン債権者が、契約者の破産手続きにより「期限の利益喪失」となり、連帯債務者又は連帯保証人である妻に一括請求する事になります。

もちろん、妻の一括返済が不可能であれば、金融機関と話し合いの上、任意売却を実施する事は可能ですが・・・
  1. 売却後、最終的に残った債務を債権者との話し合いの上、妻の生活状況に合わせて無理のない分割返済の取決めを行う事になります。
  2. しかしながら、夫はもちろん、連帯債務者又は連帯保証人である妻も、金融機関上の個人信用情報に履歴が残り、他の金融商品の契約は出来なくなってしまいます。
≫夫婦それぞれ、お支払い不可能の場合:破産・債務整理等
何らかのご事情で、夫婦それぞれ、住宅ローンを含む全ての債務について、現実的にお支払いが不可能な状況であれば、弁護士等の介入にて破産・債務整理等の手続きを実施し、裁判所から認められれば、夫婦それぞれのお支払い義務は無くなります。

但し、所有不動産は当然ながら、抵当権を設定している住宅ローン債権者が、売却による債権回収を必要とする為、任意売却或いは競売の手続きが必要となります。
よくある質問!?
(妻)離婚の原因は夫。10 年前に離婚し、私と子供は引越しました。物件には夫が住んでおり、離婚時に夫は「自分が責任を持って払う」と言ってくれました。もう10 年以上も経過しているので、私には関係ないのでは?
(答え)金融機関の立場から見ると、離婚はいかなる理由があっても互いの都合であり、どれくらい時間が経過していようが、全額完済されるまでは、お互い連帯債務/連帯保証の契約には変わりません。よって、ご質問のケースでも、元夫の支払いが滞ってしまえば、妻の居場所は調査され、請求を受ける事になります。
(妻)では、どうすれば良かったの?
(答え)離婚時、融資先の金融機関へ相談し、連帯債務者/連帯保証人を妻から別の親族に変更して頂く契約条件の変更や、夫に他金融機関で借換えを行って頂く必要があります。

しかしこれは、非常にハードルの高い作業です。
契約条件の変更や借換え時点における、物件の時価評価、申込者の属性審査が必要で、いわば住宅ローンの審査と同じなのです。しかし、物件は年数が経過している上、夫も年齢が高くなっている等、当初購入時とは変化している事項が多い為、離婚時の状況によっては、簡単には進まないのも事実です。
(妻)では、今後どうすれば良いの?
(答え)まずは限りなく債務を少なくする為に、競売だけは回避する事です。金融機関へ事情を説明し、任意売却にて出来る限り相場観での売却を実現させ、残る債務を限りなく少なくし、残った債務のお支払いは、金融機関と相談して生活に支障のない範囲での返済をご理解頂き、現在の生活を守らなければなりません。
(例3)住宅ローンは、夫・妻「連帯債務/連帯保証 契約」であるが、不動産所有者は、土地は親族名義、建物は夫婦共有名義の場合。(戸建のケース)
お支払いの義務は、夫・妻、両方にあり、二人で全額返済する必要があります。また売却には、土地を含めた中古戸建として売却する必要があります。
※土地に抵当権設定が入っている場合に限る。

右記は、よくあるケースです。
(例a)
妻の父が所有していた空地に、新築を建てた。
(例b)
妻の実家を取壊し、2世帯住宅を新築した。

このケースでも、お支払方法は前記述(例2)に同じです。
(例2)住宅ローンは、夫・妻「連帯債務/連帯保証 契約」の場合。

実際にあった事例
(妻の父)
数年前、娘婿が原因で娘は離婚し、既に娘婿は出て行っている。この家は2世帯の為、住宅ローンは娘と一緒に真面目に支払ってきたが、ある日、自宅に突然、住宅ローン一括請求の通知が届いた。原因は、別れた娘婿が多重債務で破産手続きを実施し、住宅ローンまでも「期限の利益喪失」の扱いとなって一括請求に変わったようだ。これは、どうにも出来ないのか?
(答え)
自宅を守る為の解決手段としては、「一括返済」しかありません。しかし注意が必要です。
このケースは実際にあった事で、解決は、住宅ローンの残金をご準備頂き、その残金相当額で、お嬢様が元夫の持分50/100 を購入した形で解決しました。

では何故、購入する必要があったのか?

元夫は多重債務という事で、他の借入先が元夫の資産=持分50/100 を差押えする可能性は、0とは言い切れない為です。例えばお嬢様やお父様が、ただ単に一括返済だけを行ってしまうと、土地建物の住宅ローン抵当権は無くなりますが、元夫の持分はそのままになり、逆に元夫の他の借入先から資産差押えの対象となってしまうだけです。ですから、きちんと元夫の持分を無くす為には、売買という形を取る事が望ましいのです。

離婚と住宅ローン【自宅を残す編】

離婚に至ってしまった夫婦では、何らか家庭的な事情から、自宅を手放さずに離婚を選択されるケースは少なくありません。
例えば、お子様の学区、住み慣れた家、面会交流で子供が夫に会いに行くなどが理由で売却せず夫が住み続ける、2世帯住宅、中には新しいパートナーと同居する等々、売却を選択せずに住み続けたい理由も様々です。

しかし、不動産の所有権住宅ローンの契約内容を改めず安易に方針を決めてしまい、後々になってトラブルが発生し大変な事態になってしまう方も多数いらっしゃいます。そうならない為には、不動産と住宅ローンの状況をしっかり見極めた上で、適正に方針を決定する事が大切なのです。

では、改めて下記表を見てみましょう。
夫婦でマイホームを購入した際、住宅ローンを利用した場合の「2つ」の決め事。

↓↓↓様々なパターンと、その組み合わせ↓↓↓

①購入した不動産の「所有権

(例1:単独名義)
夫の単独名義
or
妻の単独名義
(例2:共有名義)
夫 50/100
妻 50/100
※「比率」は様々あります。
(例3:その他/戸建において)
建物
夫 50/100
妻 50/100
土地
夫or 妻の親族等
or
建物
夫の名義
土地
夫or 妻の親族等の名義
or
建物
妻の名義
土地
夫or 妻の親族等の名義
※「比率」は様々あります。

②住宅ローンの「契約内容

(例1:単独契約)
夫・単独契約
or
妻・単独契約
(例2:夫婦 連帯債務/連帯保証 契約)
主債務者:夫
連帯債務/保証:妻
or
主債務者:妻
連帯債務/保証:夫
(例3:親族 連帯債務/連帯保証 契約)
主債務者:夫
連帯債務/保証
夫or 妻の親族等
or
主債務者:妻
連帯債務/保証
夫or 妻の親族等

あくまでも一例であり、様々な組み合わせがある中、自宅を手放さずに離婚を選択されるケース
では、例えば・・・

購入した不動産の「所有権

(単独名義)
夫の単独名義

住宅ローンの「契約内容

(単独契約)
夫・単独契約

上記のように、もっともシンプルな組み合わせ状況で、妻が出て行き、夫が住み続けるという場合であれば、もちろん、妻には何も問題やリスクはありません。

しかし逆に、夫が出て行き、妻が住み続けるという場合は、不動産の所有者や住宅ローン契約内容を改めずそのまま放置していると、万が一、将来夫が何らかの事情で住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、突然、金融機関から任意売却による立ち退きや、最悪の場合は競売による裁判所からの立ち退きを求められてしまう事があります。

或いは・・・

購入した不動産の「所有権

(単独名義)
夫の単独名義

住宅ローンの「契約内容

(夫婦 連帯債務/連帯保証 契約)
主債務者:夫
連帯債務/保証:妻

上記のような組み合わせ状況にて、妻が出て行き、夫が住み続けるという場合に、住宅ローン契約内容を改めずそのまま放置していると、万が一、将来夫が何らかの事情で住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、突然、妻の元に金融機関から催促書や督促状が届き、初めて妻はその事実を知る事になります。

金融機関においても、このようなケースで元妻へ催告書を発行し、催告書を見た元妻よりお電話を頂き、「もう何年も前に離婚し、その時に話合いはついているので、私には関係ありません。」と主張される方がいらっしゃいます。

しかし、何年経っても、住宅ローンの契約がそのままである以上は、元夫・元妻、お互いに支払い義務がある事には変わりありません。

離婚の時、連帯債務/連帯保証人の契約を改めるか、夫が住宅ローンの借換えで単独契約にするなど、きちんと対処した上で離婚しなければ、大変な事態へ発展してしまう事があるのです。

離婚理由や原因、そしてご相談を受けるタイミングは様々です。
不動産の所有者と住宅ローン契約者の組み合わせも様々。
しっかり明確に見極めた上で、きちんと方針を取決めましょう。

自宅を残す手段として「リースバック」を安易に進める
不動産会社や任意売却専門業者には要注意です!

⇒参考ページ:やってはいけない!「安易にリースバックを勧める不動産業者

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