その他 住宅ローン契約者以外の方

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弁護士/管財人弁護士/相続財産管理人弁護士の先生方

■債務整理・物件処分に関する受任をされた弁護士の先生方

各先生方にとって任意売却の実施で求めるものは、1.早期売却、2.適正価格売却、3.引越し費用等の控除、4.財団組入金の確保(管財事件において)と存じます。

しかしながら、各先生方の求める結果は同じであっても、先生方が選定された不動産会社が、債権者側で要注意業者・取引停止業者として指定している不動産会社であった場合、債権者側は、1.販売価格見直しに対する抵抗、2.控除費用に対する抵抗、3.財団組入金に対する抵抗を行います。これが債権者の現場の実情です。

また、知らず知らずに要注意業者・取引停止業者を選定してしまった場合、先生方のご信頼を損ねる恐れもあるという事です。

どのような不動産会社選び、どのような不動産会社の担当者選びが、先生方と債権者が共に理想的な任意売却を実現する事が出来るのか、元債権回収会社の任意売却処理担当者として、適正にご案内をさせて頂きます。

■離婚事件に関する受任をされた弁護士の先生方

夫婦間の離婚事件の中で、例えばDV 等の諸問題から、依頼者の現住所を相手方に知らせたくない場合ですが、この時、住宅ローンの契約上で互いが連帯債務・連帯保証人の契約で残債務が残る場合や、互いが物件の持分所有をしている事で、任意売却を行った場合に依頼者の現住所が知られてしまうのでは?というご質問を、債権者側で受ける事がありました。

結論は、まず債権者としては、事前にそういった事情をお聞きしていれば社内で通達なされ適正に配慮しておりますが、不動産会社側では担当者レベルの気遣いになる事もあります。実際には、媒介契約書の配慮、売買契約書では買主の理解を得た上での配慮、決済時の配慮が必要になるかと存じます。

夫婦が連帯債務や連帯保証人の場合で、任意売却においてもオーバーローンが見込まれる場合には、債務整理を行わない場合、お互いそれぞれが残債務の支払い義務が生じます。上記の問題を理由に安易な競売選択を行ってしまわずに、適正な配慮の上で、任意売却を実施する事をお勧めいたします。

■当社からの依頼について

当社「任意売却Dr.」では、全国各地より多くの方々からご相談をいただいております。当社発足の目的目標は、任意売却案件の集客による「売物件集客事業」ではなく、国内で未だ後を絶たない不当・不正な任意売却を限りなく排除し、正しい任意売却を実現する事で、債務者、そして債権者の利益を最大限に守り、その結果、全国のご相談者の皆様、全国の一般不動産取引、全国の金融取引においての社会的貢献へ繋がると確信しており、当社の目的目標としております。

任意売却のご相談を受ける際、合わせて、債務整理や離婚の問題解決の為に、必ずしも当社協力弁護士へ依頼する事が望ましいとは考えておりません。債務者の居住地や生活状況に合わせて、出来る限り負担の少ない形でご相談出来る事が望ましく、その実現の為に、各地域の先生方には、当社よりのご相談依頼をさせて頂く場合もあります。その折には、何卒お力添えを賜りますようお願い申し上げます。

司法書士の先生方

■抵当権抹消書類と抹消費用の控除に関して

売主が任意売却を行う場合で、抵当権抹消について依頼を受けた場合。

(1)抹消書類の受け渡し方法
各債権者にて手段は異なりますので、事前の確認が必要です。
(現地立会い持参/事前郵送/決済時の送金後に債権者事務所へ取りに行く)

(2)解除原因について
複数の抵当権者がいる場合など、全てがオーバーローンによる任意売却で「解除」となる訳ではなく、例えば1番抵当権者のみ完済や、同日や事前に不足額を任意弁済する事など「弁済」となるケースもありますので、事前の確認が必要です。

(3)費用控除の内容と見積り作成について
各債権者で費用の控除対象は異なり、見積書の作成にも注意が必要です。例えば、住所変更、相続登記、交通費、通信費などが認められない債権者もあり、また、報酬費も上限設定を定める債権者もあります。見積書の作成についても、項目の記載内容によって稟議承認されない場合もありますので、事前の確認が必要です。

■相続に関して

遺産分割協議等で相続人を確定させる上で、物件処分が任意売却の場合には、債務者が被相続人の場合に法定相続人に対する残債務の支払い義務が生じますので、相続人を決める上では十分な注意が必要です。

■成年後見人の手続きに関して

成年後見人をどなたが引き受けるかを親族内で確定していた場合、家庭裁判所にて許可を得る事が可能であっても、債権者側は物件処分方針を確定させる(任意売却又は競売)までの留保期間に限りがあります。明らかに任意売却を行う事が、依頼者にとってプラスになる場合、裁判所の許可と物件売却のスケジュールを具体的にして、債権者に理解を求める事が必要です。

■債権者の競売申立てによる差押えを、任意売却によって取下げする場合

任意売却の決済終了後に、債権者の競売申立て取下げ手続きを行いますが、この取下げ手続きについては、各債権者で手段は異なり、中には債権者側で取下げ手続きに向う場合もありますので、事前に確認が必要です。

■担保設定について

換地処分後の共有物分割協議を実施する場合等、各所有者の設定している担保権の抹消や設定登記は、債権者側の指定司法書士が行う場合もあります。費用負担を含め、事前に確認が必要です。

■当社からの依頼について

当社「任意売却Dr.」では、全国各地より多くの方々からご相談をいただいております。当社発足の目的目標は、任意売却案件の集客による「売物件集客事業」ではなく、国内で未だ後を絶たない不当・不正な任意売却を限りなく排除し、正しい任意売却を実現する事で、債務者、そして債権者の利益を最大限に守り、その結果、全国のご相談者の皆様、全国の一般不動産取引、全国の金融取引においての社会的貢献へ繋がると確信しており、当社の目的目標としております。

任意売却のご相談を受ける際、必ずしも当社協力司法書士へ依頼する事が望ましいとは考えておりません。債務者の居住地や生活状況に合わせて、出来る限り負担の少ない形でご相談出来る事が望ましく、その実現の為に、各地域の先生方には、当社よりのご相談依頼をさせて頂く場合もあります。その折には、何卒お力添えを賜りますようお願い申し上げます。

金融機関の方

■適正な物件売却の販売方法について

任意売却において毎回の課題になるのは、適正な販売活動であるか否か、不動産会社の報告書や対応内容が適正であるか否かの判断かと存じます。販売管理を実施する上で、どのような点を注意する事で、物件売却がいかに早く、いかに相場観相当で実現する事が出来るのか。貴社、任意売却担当者の、技術力向上に貢献いたします。是非、当社までご相談ください。

■債務者の退去時期について

任意売却にて債務者の退去時期(引越し時期)は、購入希望者が見つかってから引越先を探すアドバイスを実施する会社はNG です。これは、貴社にも、債務者にとっても、両者非常に不利益が大きいのです。
具体的なご説明は、是非当社までお気軽にお問合せください。

不動産会社の方

任意売却は、一般の中古不動産売却とは異なり、売主様の生活事情に配慮しながら、各債権者や利害関係者との調整業務が必要であり、またその際、適正な知識を持ち合わせていなければ、購入希望者が見つかっても売買が実施出来ない事もあります。

とても労力を必要とするのが、任意売却の1つの特徴ですが、しかしながら、様々な事情からやむを得なく任意売却を選択された売主様にとって、最小限の傷で、出来る限りより良い再スタートの実現が出来れば、それは1 人の人間、1つの家族の人生を大きく変えるといっても過言ではない、とても有意義な取引実績になる事でしょう。

当社「任意売却Dr.」では、全国各地より多くの方々からご相談をいただいております。当社発足の目的目標は、任意売却案件の集客による「売物件集客事業」ではなく、国内で未だ後を絶たない不当・不正な任意売却を限りなく排除し、正しい任意売却を実現する事で、債務者、そして債権者の利益を最大限に守り、その結果、全国のご相談者の皆様、全国の一般不動産取引、全国の金融取引においての社会的貢献へ繋がると確信しており、当社の目的目標としております。

正しい任意売却の実現には、携わる不動産会社の販売技術や知識はもちろんの事、1人の人間としての倫理観と道徳意識が1番大切であるという事を、まずはご理解賜りたく思っております。

当社より、販売協力の依頼をさせて頂いた全国各地の不動産業者の皆様には、何卒、当社の目的目標をご理解頂きまして、お力添いいただければ幸いです。

マンション管理会社/管理組合の方

■管理費等の滞納について

任意売却の際、マンション管理費等の滞納について合わせてご相談を受ける事がございます。
売却時は、債権者から承諾を得ることができれば、売買代金の中より滞納分の控除を認められる場合がありますが、全ての滞納費用が認められるとは限りません。

管理費、修繕積立金の他に、例えば駐車場、駐輪場、専用庭、インターネット通信費、自治会費や延滞損害金等々、マンション毎に様々な費用設定があり、そしてその詳細は、管理規約によって定められているかと存じます。

一般的には区分所有法に準じて控除を認められるべきと考えますが、任意売却の場合は、債権者それぞれ独自のルールがありますので、必ずしも全ての滞納費控除を認めて頂けるという事ではありません。

区分所有者の滞納が長期化している場合、法的処置等を行う決断が必要な場合もあります。更には、管理規約の記載内容によっては、改正が必要な場合もあります。

円満な解決・回収の実現が、マンションのより安心安全な維持管理の実現へ繋がります。ご不明な点、お困りごとのご相談は、当社までお気軽にお問合せください。

税金/社会福祉等、自治体の方

■各種税金滞納と回収について

各種税金滞納による差押・参加差押について、任意売却による解除相談を受けられる場合、各自治体のルールによって解除条件が異なる事は、よく理解をしている所存です。

まず、是非ご理解とご協力をいただきたいことは、任意売却によって、債権者指定の解除料にて滞納額が完納不可の場合に、安易に競売処分を進めないで頂きたいという事です。

これは、任意売却を実現したいからではなく、競売による周辺住民へのリスクを回避する点と、少しでも税金回収に努めて頂きたいという点からご理解賜りますようお願いいたします。

特に現在の法律では、原則、競売の入札者制限の定めが整っていない為、反社会的勢力による入札によって不動産を取得するリスクがあります。例えば私の隣人が、何らかの事情でやむを得なく任意売却を希望し、適正な販売実施によって購入希望者が見つかったにも関わらず、自治体が差押解除料による提案を受け入れなかった事で任意売却が断念され、競売落札に至り、その結果、落札者が反社会的勢力であった事によって、自分自身の生活が脅かされ、更には自分自身が所有する不動産価値が下がってしまったら、私の生活や不動産価値の保障は、自治体が責任を取ってくれるのでしょうか?と言ってしまいたくなります。

しかしながら、その任意売却が本当に適正であったか否かを、各自治体の税金管理を行う担当者が判断する事は、非常に難しい事でもあるというのは、大変理解出来ます。

当社「任意売却Dr.」では、中古不動産の適正相場の見極め方や、不動産会社が適正な販売活動を実施しているか否かの見極め方を、債権回収会社における実務経験から正しくお伝えしております。
ご不明な点、お困りごとのご相談は、当社までお気軽にお問合せください。

■債務者の社会福祉と任意売却について

社会福祉へご相談者される方々の中には、不動産を所有され、更には住宅ローンのお支払いが困難となってしまった方もいらっしゃるかと存じます。

不動産所有によって、公的受給の資格を得る事が困難であった場合、速やかな売却処分を求められますが、依頼先の不動産会社によっては、売却に時間がかかったり、或いは、任意売却の知識が不足している事によって売却が上手く進まず、結果、ご相談者の方の社会福祉への妨げになってしまうケースが見受けられます。

また、社会福祉を担当する方にとっても、不動産売却知識や、任意売却の知識が少ない為に、ご相談者の方の福祉活動スケジュールを、上手く組立てる事が出来ない事も多々あります。

不動産売却や任意売却に関する事で、ご不明な点、お困りごとのご相談は、当社までお気軽にお問合せください。

 

>金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

任意売却や住宅ローン滞納問題は、不動産会社や任意売却に特化した専門業者が「経験上」でお客様のサポートをするというのが一般的です。

しかし実際には、金融機関の実務経験が無い為に、相談者にとっては家を売られているだけで、残ったローンなどの適正なサポートを受けることが出来ず、根本的な解決になっていないという被害ケースが多く存在しています。

金融機関が筆頭で設立された『任意売却Dr.』では、全国各地域の有能な不動産会社・営業マン、そして弁護士・司法書士、それぞれのプロフェッショナルと提携し、ご相談者の方々を万全にサポートいたします。

あなた自身やご家族の人生・住生活が左右されようとしている今、適正な知識を得て解決へ進む事が大切です。

住宅ローン返済・滞納にお悩みの方、『任意売却Dr.』に是非お任せ下さい。

住宅ローン返済・滞納「総合相談センター」
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