やってはいけないNG事例

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金融機関にて任意売却及び競売処理の実務経験の中で見た
『これだけは、やってはいけない!』という代表例を、ご紹介いたします。

 

 

私生活の中での「NG」
住宅ローン返済の為に、返済出来るあての無い借金を増やさない!

一般的には、住宅ローンの滞納が6回を超えると、期限の利益を喪失し、一括返済を求められます。多くの方は一括返済が困難である為、任意売却を選択するのですが、その時点では住宅ローンの滞納だけではなく、既に他のカードローンや、知人への借金等、多くの債務を抱えてしまっている方も少なくありません。最悪の場合は、他の債務の滞納から自宅を差押えられ、任意売却すら困難となり、生活再建の為に「破産」手続きの選択をせざるを得なくなってしまいます。

国だから大丈夫!? と安易に税金を滞納しない!

マイホームを所有する事で発生する毎月・毎年の費用は・・・

●住宅ローン

●管理費・修繕積立金(マンションの場合)

●固定資産税

住宅ローンの支払いが困難になる背景には様々な事情があります。
「なんとか自宅だけは守ろう!」と思い、多くの方が住宅ローン滞納の前に、「税金」滞納を起こしてしまいますが、これは大きな間違いなのです。

極端に言えば、住宅ローンだけでなく、他の多くの債務(多重債務)を抱えてしまって、どうにもならなくなってしまった場合に「破産」手続きを選択する事は出来ますが、「破産」をして全ての債務が無くなったとしても、税金だけは無くなりません。

また「税金」滞納による差押で、任意売却が困難になる場合もあります。

適正な保険に加入・見直しを行い、安易に解約しない!

住宅ローンの滞納原因の1つに、「病気・ケガ」によって仕事を失ったり収入減になってしまったという方も少なくありません。

ご自身の仕事内容や年齢、家族の成長に合わせて適正な保険加入をしている事で、万が一の際に、保険によって自宅や生活、大切な家族を守る事が出来ます。

 

断捨離も必要!出来るだけ清潔な自宅に!

部屋が散らかっている方、多くお見受けします。そして、任意売却後の新しい住居で、片付いている部屋の中で、「もっと最初からこんな風に綺麗にしておけば良かった。とても気持ちが晴れやかになりました。」と皆さん言われます。

ご自身の住まい、やはり綺麗に片付いている部屋で生活をするという事は、色々な意味で気持ちが前向きになり、人生もきっと前進していきます。当然、売却の際も出来るだけ片付いている方がより高く売れるのです。

 

 

 任意売却の依頼先選びの中での「NG」

雑居ビル・店舗レス、或いは、電話に出ない・留守番電話の会社!

特に多いのが、弁護士に強引に紹介されたり、インターネットで見つけた、このような訳の分からない不動産会社です。店舗も無いどころか、電話にも出ない会社が、どうやってより高く買ってくれるお客様を見つける事が出来るのでしょうか??

相談員が多数在籍している!?

多い少ないの問題ではなく、正しい金融知識を持っている「専門家」が、きちんと相談をしてくれるかどうかです。金融機関の実務経験者は、あなたのまわりでもどれくらいいますか?というぐらい、本来は限りなく少ないはずだと気づきましょう。

任意売却にて必要なのは、住宅ローン滞納した時の金融知識・地元に精通した不動産価値の知識と売却力・法的知識、大きく分けて3つです。全てを適正に説明が出来る専門家が揃わない会社には十分な注意が必須です。

 

弁護士・司法書士が多数在籍している!?

任意売却の相談に纏わる様々な問題の中で、弁護士の先生方にお力を借りる場面というのは、例えば「破産手続き」や「離婚問題」、「相続」や「成年後見人」等が多いです。

大切な事は、ご相談者の方は何らかの事情で「お金の問題」に直面しているという事である為、弁護士・司法書士の先生方の力を必要とする案件では、限りなくご相談者の方の「負担」を最小限にする為に、多くの弁護士が在籍しているという事ではなく、お住まいの近くの先生方に依頼出来るネットワークがあるか否かという点です。

例えば、埼玉県に在住のご相談者の方に、東京の弁護士をご紹介した時、弁護士事務所まで通う時間や費用、逆に弁護士が埼玉県の裁判所に通う出張費等、これら全てご相談者の方の自己負担になってしまい、これでは本末転倒です。

そして更に恐ろしいのは、弁護士に紹介料を支払っている悪質な業者も、実際には存在しているという事実です。

任意売却の資格!?

少なくとも金融機関の現場で、このような資格を評価した事は1度もありません。

何故ならば、任意売却は各金融機関の独自ルールの中で取り決め、実施されるものであり、金融機関が主体・監修となって発行している資格が存在しないからです。

 

任意売却だけ取扱う会社!?

不動産売却の営業マンとして、取扱いが比較的簡単なのは「新築」です。当然だと思います。誰しもが新築購入を望みますし、お客様の購入後は新築保証がある為に、物件としてのクレームに対応し易いからです。

対して、中古不動産の価値をしっかり伝え、購入後のアフターフォローにもきちんと対応出来る為には、数多くの不動産売却経験と、相場を的確に判断出来る地元に精通した知識が必須です。

その中でも「任意売却」というのは、出来る限り延滞損害金の発生を防ぐ為に、限られた期間内で、より高く売却をする必要があり、迅速な購入客発掘を行う力が求められます。その為には、やはり地元や大手不動産会社の中でも、営業経験が豊富なトップセールスとの連携が不可欠です。

任意売却だけを専門に取り扱う業者の中で、実態は悪質な「売物件集客目的」の不動産会社でないか、十分な注意が必須です。

不動産売却の営業マンらしくない!?

購入を検討しようと内覧に行った中古物件に、担当する営業マンが、どのような営業マンであれば信頼が出来て、安心感を持てますか?

あなたが依頼する先の営業担当者は、任意売却という大変な事態を請負う訳であり、適正に物件評価を行い、きちんと購入希望者を獲得出来る担当者でなければいけません。

状態が良くても「フルリフォームが必要」と言う不動産業者!?

任意売却だけでなく、一般の中古不動産売却においても同様ですが、物件の程度が良いにも関わらず、売却を依頼した不動産会社担当者から「フルリフォームが必要です。相場より400 万円前後は低くしないと売れません。」等と言われた経験はありませんか?

下の図は、一般的な中古不動産を売却する時の価格帯をグラフに表現したものです。

一番左の「リフォーム不要」は、築浅等で状態が良く、綺麗で、購入者がリフォーム無しで住む事が可能な物件を指します。例えば、そのような状態で相場が2000 万円であった場合、逆にフルリフォームが必要な築年数の古い(25 年以上等)物件の場合は、一般的にフルリフォーム費用が400 万円程度かかる為に、相場から400 万円程度差しい引いた1600 万円前後が適正な相場と言えます。

では、何故程度の良い、綺麗な物件なのに「フルリフォームが必要です。」や
「買取業者しか買ってくれないです。」等と言って騙すのでしょうか?

多くの理由は「専任返し」という、業界の悪しき習慣が背景にあります。

要するに、裏で仲の良い買取業者に買い取らせ、売主と買取業者の両方から仲介手数料を売上げます。その後、リフォーム完了後に販売開始する際、販売元となる買取業者から専任媒介契約を締結し、新たな購入者を発掘して、買取業者と購入者から仲介手数料を売上げる。

1つの売物件で、2 重に仲介手数料を得る為に、2度の売買取引を実現させるという巧妙な手口です。

安易にリースバックを勧める不動産会社

自宅を手放したくない・・・
住み慣れた家を出るのは嫌・・・
もちろん、誰しもがそのように思いますし、
マイホームを守って解決出来る手段が1番良いでしょう。

昨今、「リースバック」といった表現を多く目にしますが、所謂「自宅を手放さずに住宅ローン問題を解決する」という内容です。理に適えば、もちろん大賛成な方法ではありますが、果たして本当にリスクは無いのでしょうか?

それでは、まず一般的に多い「リースバック」の仕組みを見てみましょう。

この図だけを見ると、とても理想的です・・・が!?

実は、任意売却におけるリースバックの多くは、
下記のように売却価格が「安価」である事が非常に多く、そこに隠れたリスクが存在しています。

『必要以上に安価な売却には注意が必要!』

(例)

住宅ローンの残高 リースバック
安価売却価格
一般的に売却した場合
適正相場
2,500 万円 1,400 万円 2,000 万円
(注意1)大きく負債を残す事になる。
例で見た場合、一般的に売却を行えば、住宅ローンの残高は500 万円程度の負債であったが、安価でリースバックを実施した為に、1,100 万円もの大きな負債を残す事になる。
(注意2)周辺の賃貸を借りた方が安い場合が多い。
例で見た場合、1,400 万円の売却にて、表面利回りを10%求められたとすれば・・・
【11.6 万円×12 ヵ月÷1,400 万円×100=約9.9%/表面利回り】
家賃11.6 万円であれば、周辺の賃貸のほうが安い場合が多い。
更に、残る1,100 万円の分割返済(月々1~2 万円前後)が加わってしまう。
(注意3)悪質な場合、債権者に虚偽の報告で認めさせようとする。
任意売却において、ご自宅の売出(販売)価格は、金融機関が適正相場を調査した上(③物件の査定調査)で、売出価格を決定(④売出価格決定・通知)いたします。ご自宅の適正相場は2,000 万円であるにも関わらず、リースバックを実現させたい為に、虚偽の内容である安価な査定書を提出する悪質な不動産会社や任意売却専門業者も実際には存在します。

 

下の表は、悪質なリースバックを勧める会社の一例です。

住宅ローンの残高 2,500 万円
悪質な不動産会社の査定額(虚偽) 1,400 万円
金融機関が通知した売出価格 2,000 万円

不動産には必ず適正相場がありますので、金融機関としても適正相場の2,000 万円にて、販売価格の決定を通知します。

販売価格を2,000 万円にて通知を受けた不動産会社は、1,400 万円を認めさせる為に、一定期間、販売を実施しているように見せかけ、「売れない、高い」等と虚偽報告を繰り返し、販売価格の引き下げを強要するのです。

 

このような詐欺的行為に、あなた自身が当事者として加担してしまっている事になり、債権者から指摘を受けてしまうと、任意売却そのものを認めてもらえなくなり、競売になればより多くの負債を残す結果となり、大変な事態になりかねません。
(注意4)賃貸借契約は2 年間のみ等、縛りがある悪質なケースも。
上記のように、悪質なまでに安価で売却したにも関わらず、いざ賃貸借契約を締結しようとすると「2 年間のみ」といったような内容であるケースも存在します。要するに、2 年以内に買い戻しが出来ない場合は退去して下さいというケースです。買い戻し時に不動産会社の利益を乗せられる、或いは、買戻しが出来なければ不動産会社の利益を乗せて転売される。いずれにしても、あなたと債権者は損をして、得をするのは悪質な業者という結末ですね。

 

冒頭にも記述しましたリースバックは「理に適えば、もちろん大賛成な方法」ではありますが、実際には様々なリスクや悪質なケースも存在しており、安易に適う事ではないという事を覚えておきましょう。

 

→よくある質問Q&A

 

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金融機関出身者が設立・監修しているから安心!「任意売却Dr.」

任意売却や住宅ローン滞納問題は、不動産会社や任意売却に特化した専門業者が「経験上」でお客様のサポートをするというのが一般的です。

しかし実際には、金融機関の実務経験が無い為に、相談者にとっては家を売られているだけで、残ったローンなどの適正なサポートを受けることが出来ず、根本的な解決になっていないという被害ケースが多く存在しています。

金融機関が筆頭で設立された『任意売却Dr.』では、全国各地域の有能な不動産会社・営業マン、そして弁護士・司法書士、それぞれのプロフェッショナルと提携し、ご相談者の方々を万全にサポートいたします。

あなた自身やご家族の人生・住生活が左右されようとしている今、適正な知識を得て解決へ進む事が大切です。

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