競売について

「競売」について

住宅ローンを3~6 か月分(金融機関によって異なる)滞納すると、銀行は保証会社や債権回収会社に移行または委託します。
受託した保証会社や債権回収会社は、滞納者から「任意売却」の意向が無ければ、裁判所に「競売申立て」を行い、裁判所にて「競売」処分されます。

「競売」までの手続きについて、もう少し具体的に見ていきましょう。

  • 督促の電話、督促状、銀行員の訪問。
  • 金融機関へ事故情報が記録(いわゆるブラックリスト。)

住宅ローン契約による「期限の利益」を喪失し、簡易書留にて催告書が届きます。
毎月の分割お支払いは不可能になったという通知であり、住宅ローン残について「一括返済」を求められ、法的手続き着手の期限が記載されています。

 

債権(住宅ローン残金)が、銀行から保証会社または債権回収会社へ事実上移行されます。
この段階より、延滞損害金(年率14%前後)が発生します。
これまでと異なり、保証会社や債権回収会社より、返済または「任意売却」を求められます。

金融機関(債権者)は、ご自宅の登記に「抵当権」を設定している為、裁判所に「競売申立て」を行い、担保権を行使する作業が始まります。

尚、競売申立て開始に、債権者側からの通知はございません。これまでに送付されてきた通知に「○○月○○日までにご連絡が無ければ法的手続き・・・」といった記載があれば、その期日経過をもって競売申立て手続きが開始されます。

 

  • 金融機関(債権者)から申立てを受理した裁判所より、ご自宅に「競売開始決定」通知が届きます。
  • ご自宅の登記簿謄本には、「不動産競売による差押」が登記されます。

 

ご自宅を購入された時に、住宅ローンを2社以上契約したとします。

例えば、合計3,000 万円の融資は、A 社から2,000 万円、B 社から1,000 万円借り入れたというケースです。

A 社が競売申立てを行うと、B 社も競売申立てを行う、といった二重の申立ては少なく、A 社の申立ての際に裁判所で「配当要求」がされた時、「配当要求終期」までに、B 社は「当社も○○○万円の残債務があります。」といった手を挙げる行為を、「配当要求」と言います。競売落札後の配当を求める為です。

他に、税金の差押や、他の債務等があった場合も、各利害関係者は全てこの時に「配当要求」いたします。

※配当要求は、裁判所で誰でも閲覧が出来る為、公開された配当要求を閲覧した競売専門業者や任意売却業者などからDM、TEL、訪問などがあります。

 

裁判所より執行官が自宅に来ます。競売での売却基準価格を決め、公告用の資料を作成する為に、物件調査・写真撮影(外観・室内)・債務者へのヒアリング、等々が行われます。

執行官がまとめた調査資料や写真、入札の開始日、開札日など、競売落札までの必要情報の全てが公開されます。

※インターネットの競売情報等、公開されます。更に、競売専門業者や任意売却専門業者などからDM、TEL、訪問などが頻繁になります。
DM は、多い地域では30社前後から送られてくる為、精神的にも非常に辛い気持ちになります。

 

最高入札者による落札が決定し、落札者より退去を求められます。
万が一、退去に応じなかった場合でも、既にご自宅は落札者のものですから、裁判所より厳しく退去命令が下されます。

 

住宅ローンの残債は、競売によって全額返済に満たないケースがほとんどです。
金融機関(債権者)は、残っている債務について、引き続きあらゆる手段で回収を行います。
更には、上記③~⑨までに、概ね1年近くかかる為に、その間に発生している多額の延滞損害金も重なり、非常に多くの負債を抱える事になりかねません。

続いて、金融機関・債権回収会社がどのようなものなのかご説明致します。

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